今年以来，土地市场成为各路资金聚集的重要“战场”，资金实力雄厚的央企更是争相勇夺“地王”头衔，地方土地财政迎来“丰收”。统计数据显示，截至今年11月23日，全国70个城市土地出让金规模同比增幅超100％。其中，上海以821亿元的土地出让金收入名列全国之首，比其历史高点2007年的803亿元增加了2％。平均每日进账高达2.5亿元左右。土地市场的活跃表明，开发商买地热情高涨。但与之形成鲜明对比的是，新建商品房的入市速度却远远滞后于此，开发商“急囤地、慢开发”助长了房价继续飙涨。同样以上海为例，今年以来，上海商品房除了9月份的供应量达到149.78万平方米，与150.02万平方米的成交量比较接近外，其余月份供应量基本都小于成交量。楼市的持续供不应求，导致商品住宅成交均价直逼20000元。

　　其实，正是由于开发商无法准确判断未来土地市场状况，才催生了其当下的拿地热情。一方面，开发商并没有完全对称的地方供地信息，但是没地就不可能有房产项目销售，这就加剧了其对土地供给稀缺的预期；另一方面，在当前土地拍卖制度下，开发商对于地方政府给出的起始价基本没有“议价”的空间，“价高者得”成为他们拿地的唯一途径，所以开发商往往会不计成本地竞相拍地，深恐今后“起始价”会被继续抬高。对此，上海新推出的“土地出让预申请模式”有望扭转这一局面。根据有关设计，上海规土部门将提前公示半年或全年的供地计划，土地供应信息全透明，开发商可以据此有针对性地制定拿地方案。同时，开发商只要承诺合适的价格，便可以直接和规土部门进行“对接”，进入预申请程序。在这一过程中，政府部门由土地的垄断供给者变身为市场的服务者，有利于缓解开发商高价抢地的紧张局面。

　　从改革方向看，上海“预申请模式”为原本行政主导的土地销售环节注入了市场因素，通过供求双方较为充分的沟通，力求实现一个相对合理的土地成交价格，有助于规避以往部分开发商因竞拍价位过高而最终退地的尴尬。2007年，南京苏宁环球就曾以人民币44.04亿元的最高报价竞得上海黄浦区163街坊，楼板价高达66930元／平方米，获得当年“地王”之称。然而一年后，该公司因无力承受如此高企的地价而公告退地。近日，该地块在“土地出让预申请模式”下再度出让。此次，竞拍企业得以在更长的时间里充分了解、考核地块信息，而该地块的成交底价预估也直降四层，仅为26亿至30亿元之间。可见，试点售地模式可以有效遏制地价非理性高涨，让曾经的“地王”卸下光环。

　　事实上，上海试点的环节设计与香港的“勾地制度”有一定的近似之处，但两者的调节目标却截然相反。前者是为了给当前的土地市场“降温”，而后者则是为了让东南亚金融危机后的土地市场恢复信心，“勾地制度”甚至规定，对于拍卖当中底价不保的地块，香港政府将会收回，以保证其不被贱卖。参照从香港“勾地制度”发展的实践看，即将向全国推广的上海“预申请模式”还有诸多改进之处，即只有所售地块的相关信息披露越充分，开发商对地块用途、位置、面积的需求反馈越全面，这一销售模式才能更加充分地发挥调节作用。换言之，土地出让预申请制度必须要以消灭“地王”为目标，否则反而有可能成为土地出让保价的产物，最终背离了调控政策初衷。当然，土地销售制度虽然是影响房价的重要因素，但是单靠某一制度革新尚难以撼动终端楼价的飙涨之势。就以土地市场而言，在地方财政吃紧的客观背景下，卖地收入仍然是其重要依仗的资金来源。作为土地的垄断供给方，地方政府拉抬地价的内在冲动难以避免。所以，只有从深层次改革目前的财税体制，赋予地方政府更大的财权，才能淡化其“土地依赖”情结，继而切实缓解地价高企难题，是为治标与治本的不同。